居抜き物件とは、前の店舗が使用していた内装や設備がそのまま残されている状態の物件です。居抜き物件で店舗開業する場合、初期費用を抑えてスピーディーに開業できる反面、設備の老朽化や契約条件によるトラブルのリスクもあります。
本記事では、居抜き物件での開業を検討している方に向けて、物件選びのポイントや注意点を詳しく解説します。
居抜き物件とは
居抜き物件とは、以前に営業していた店舗の主要な設備や内装がそのまま残された状態で貸し出される物件を指します。例えば、飲食店の居抜き物件であれば厨房機器やカウンター、エアコンなど、営業に必要な基本設備がそのまま引き渡されるケースが一般的です。
ただし、残っている設備の範囲は物件によってさまざまです。中には、床や天井・壁などの基礎的な内装部分のみが残り、厨房機器や什器は撤去されているケースもあります。このような場合、完全な居抜き物件とは区別して「一部居抜き物件」と呼ばれることもあります。
居抜き物件の特徴
居抜き物件での店舗開業を検討する際は、居抜き物件の特性を正しく理解した上で、お店の形態や雰囲気に合っているかを判断することが大切です。ここでは、居抜き物件の主な特徴について紹介します。
既存の設備や内装をそのまま利用できる
居抜き物件の大きな特徴は、前の入居者が使用していた設備や内装をそのまま引き継いで利用できる点です。物件を借り受けた時点で店舗の内装や設備がすでに整っているため、新たに一から準備する必要がありません。
既存の店舗レイアウトを活用できるため、改装工事の手間やコストも少なく済むケースが大半です。
「賃貸借契約」と「造作譲渡契約」の2つの契約がある
通常、居抜き物件を利用する際は賃貸借契約と造作譲渡契約という2つの契約を結ぶ必要があり、通常の物件契約に比べると手続きが複雑になりがちです。
賃貸借契約とは物件自体を借りる契約のことで、賃借人と物件オーナーの間で交わされます。賃貸借契約では一般的な物件契約と同様に、物件の所在地や広さ、賃料、契約期間といった基本的な条件が定められます。
一方、造作譲渡契約とは、前テナントが使っていた設備や内装、什器などの譲渡に関する契約です。譲渡対象となる設備や内装の詳細や譲渡金額、引き渡しの条件などが取り決められます。
居抜き物件のメリット3選
設備や内装がある程度整った状態で引き渡される居抜き物件の利用は、短期間で開業準備を進めたい人にとってさまざまなメリットがあります。ここでは、居抜き物件を利用するメリットについて紹介します。
1. 開業準備の手間や初期費用を削減できる
居抜き物件を利用するメリットとして、開業準備の手間や初期費用を大きく削減できることが挙げられます。
通常、新たに店舗やオフィスを開業する際は、物件を借りた後に内装工事を行い、業務に適した設備を整える作業が必要です。しかし、居抜き物件には前のテナントが使用していた内装や設備がそのまま残されているため、大がかりな工事は必要ありません。
居抜き物件では内装費や設備購入費、施工管理費といった初期費用を大幅に削減できる可能性が高く、コスト面における開業のハードルを大きく下げられます。
2. 開業までの期間を短縮できる
居抜き物件を利用する場合、開業までの期間を短縮できるというメリットがあります。通常、一般的な物件を借りてゼロから店舗づくりを行う場合、内装工事や設備工事を行う工程に少なくとも数カ月を要するため、物件探しから開業に至るまで半年以上かかることも珍しくありません。
一方、内装や設備がある程度整った状態の居抜き物件を利用する場合は、大がかりな工事は必要ないため、条件次第では1カ月程度で開業できる可能性があります。
3. 集客実績のあるレイアウトを引き継げる
居抜き物件を利用する場合、前のテナントが実際に営業していた実績のあるレイアウトをそのまま活用することが可能です。そのため、店舗設計の専門知識がない人でも、比較的スムーズに開業準備を進められるというメリットがあります。
また、物件によっては前テナントの顧客を引き継げるケースもあります。特に、前と同じ業種で営業する場合は、地域での知名度や立地の強みを活かして、開業直後から集客が見込めるケースもあります。このような場合は開業直後から一定の集客が見込めるため、ゼロから顧客を獲得する負担が軽減できます。
居抜き物件のデメリット3選
居抜き物件の利用にはいくつかのデメリットも伴うため、契約前に十分な調査と確認を行う必要があります。ここでは、居抜き物件を利用する際に考慮するべきデメリットや注意点について紹介します。
1. 設備の劣化による不具合や故障のリスクが高い
居抜き物件を利用するデメリットとして、設備の劣化による不具合や故障のリスクが高いことが挙げられます。
前のテナントが長年にわたり使用していた内装や設備は、見た目は整っていても、内部では老朽化が進んでいることがあります。特に飲食店の厨房機器や空調設備、配管などは使用年数が長いほど消耗が激しくなるため、引き渡し後すぐに不具合が生じるケースも少なくないため注意が必要です。
2. オリジナリティを出しにくい
居抜き物件を利用する場合、前のテナントが作り上げた内装やレイアウトをそのまま引き継ぐため、新店舗としてのオリジナリティを打ち出しにくいというデメリットがあります。
特に、同じ場所で新たな業種やコンセプトで営業を始める場合、旧店舗のイメージが強く残ったままだと新しいブランドイメージを築きにくくなります。内装やレイアウトが業種やコンセプトに合わない場合は追加工事が必要となるため、結果的にコストが増える可能性も考慮しておかなくてはなりません。
3. 思わぬ追加費用が発生する場合がある
居抜き物件に残っている設備や内装が、自分たちの業種や営業スタイルに合わない場合、不要な設備を撤去したり、新しく必要な機器を導入したりする必要があります。また、全ての内装や設備を無料で引き継げるとは限りません。多くの場合、前店舗のオーナーと造作譲渡契約を結び、内装や設備の譲渡代金を支払う必要があります。
このような場合、一から設備を整えるよりもかえって費用がかさむケースもあるため注意が必要です。
居抜き物件探しで注意したいポイント5選
居抜き物件を利用する場合、事前の調査や確認が十分でなければ、開業後に余計な費用や手間が発生する可能性があるため注意しましょう。ここでは、居抜き物件探しで注意したいポイントについて紹介します。
1. 設備や内装が自分たちのビジネスに適しているか確認する
居抜き物件を選ぶ際には、既存の設備や内装が自分たちのビジネスにとって本当に適しているかを、事業計画と照らし合わせながら判断することが大切です。
例えば、飲食店であれば厨房設備の規模や配置、排気設備の有無、動線設計が自分たちのメニューや調理スタイルに合っているかをあらかじめ確認する必要があります。導入予定の業務用機器が設置できない、水回りの位置が使いにくいといったデメリットが後から判明すると、結果的に出費がかさむことになりかねません。
また、給排水設備や電気容量、部屋の区切り方などが業態に合致しているかといった細かいポイントも忘れずに確認しましょう。
2. 設備の動作や内装の劣化状態を確認する
居抜き物件を探す際には、設備の動作状況や内装の劣化状態の確認を慎重に行いましょう。特に飲食店の場合、先述したように厨房機器や空調設備、配管などは使用頻度が高いため、衛生面のリスクにも注意が必要です。清掃が行き届いていない場合や、カビや油汚れが残っている設備は、営業許可に影響する可能性もあります。
物件を内覧する際は専門業者に同行してもらい、設備の細かな部分までチェックしてもらうのがおすすめです。素人目にはわからない不具合や修理が必要な箇所を正確に把握することで、開業後にトラブルが発生するリスクを軽減できます。
3. 造作譲渡契約の内容を確認する
居抜き物件を探す際は、賃貸契約に加え、造作譲渡契約の内容もしっかり確認することが大切です。前のテナントが残した内装や設備を引き継ぐ際には、造作譲渡契約に基づき「造作譲渡金」という費用が発生する場合があります。造作譲渡金の金額は物件ごとに異なりますが、中には数十万円から数百万円に及ぶケースもあります。
また、譲渡条件も重要なポイントです。居抜き物件では、造作物は原則として現状有姿で引き渡されるため、引き渡し後に設備などに不具合が発覚した場合でも、基本的には買い主または借主が対応することになります。
ただし、引き渡し前に重大な不具合が判明した場合や事前説明と著しく異なる場合は、売り主または貸主の責任となる可能性もあります。無用なトラブルを防ぐためにも、契約時には設備の状態を詳細に確認した上で、責任の所在を明確に取り決めておきましょう。
4. 大家さんや管理会社の意向を確認する
居抜き物件を利用して開業を考える際は、物件自体を管理する大家さんや管理会社の意向を事前に確認する必要があります。居抜き物件に残された設備や内装に関して、誰が所有権を持っているのか、撤去や修理の責任は誰が負うのかといった細かい点を明瞭にしておかなければ、後からトラブルになることがあります。
契約前には必ず大家さんや管理会社と直接話し合い、居抜き利用の可否や条件を明確にしておきましょう。
5. 立地条件や周辺環境の変化に注意する
飲食店や小売店にとって、店舗の立地は売上を左右する重要なポイントです。そのため、物件のある場所や周辺環境には十分な注意が必要です。例えば、前テナントの閉店理由が「人通りが少ない」「競合店が多い」「ターゲット層に合わない」といったものであった場合、同じ場所で店舗開業してもうまくいかない可能性が高いでしょう。
駅からの距離や通行量、周辺の住宅やオフィスの状況を確認し、自分たちの事業計画に合った立地かどうかを客観的に分析することが大切です。
居抜き物件を利用して飲食店開業を成功させよう
居抜き物件を利用して飲食店を開業する場合、初期費用を抑えられる、開業までの準備期間を短縮できるといったさまざまなメリットがあります。ただし、事業の成功には、事前の調査と綿密な準備が欠かせません。設備の譲渡条件や所有権、修理の責任範囲などを明確にした上で、自分たちの事業計画に合った物件を選びましょう。
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