造作譲渡とは？居抜き物件との違い・相場・契約時の注意点を解説

造作譲渡とは、賃貸店舗の前借主が所有する内装や厨房機器などを、貸主の承諾を得て次の借主へ有償または無償で引き継ぐ取引です。

居抜き物件を検討していても、造作譲渡料が何の代金なのかわからず、提示額に納得できない方もいるでしょう。引き継いだ設備の故障や、リース品の混入でトラブルにならないか、不安を感じる方もいるのではないでしょうか。

本記事では、店舗の出店や閉店・移転を検討している方に向けて、造作譲渡の基本定義や居抜き物件との違い、業態別の費用相場、契約時の注意点やトラブル事例について詳しく解説します。

✔この記事でわかること：造作譲渡の基礎知識から業態別の費用相場、双方のメリット・デメリット、契約時に押さえるべき注意点までを網羅して理解できます。

✔どんな悩みを持つ人に向いているか：東京・神奈川で居抜き出店を検討している事業者の方や、店舗の閉店・移転に伴う設備引き継ぎや原状回復費用に悩むオーナーに向いています。

✔得られる成果：提示された造作譲渡料の妥当性を適切に判断し、トラブルを防ぐために契約前確認すべき対象設備や必要書類を漏れなく整理できます。

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造作譲渡とは

造作譲渡は貸主の承諾を得て、前借主の内装・設備を次の借主へ有償または無償で引き継ぐ取引です。飲食店や美容室などの居抜き物件で利用され、譲渡料は賃料や保証金とは別に支払います。

• 造作譲渡の基礎概念

• 造作譲渡の対象範囲

造作譲渡の基礎概念

造作譲渡は、前借主と次の借主が内装・設備を有償または無償で引き継ぐ取引です。前借主が購入・設置し、所有している造作が対象となります。設備を残すことや入居条件について、貸主の承諾内容を書面で確認しましょう。

造作譲渡の例として、以下のようなものがあります。

譲渡料は設備・内装の対価で、賃料・敷金・保証金とは別です。0円での譲渡も可能です。

造作譲渡の対象範囲

造作譲渡の対象は前借主が所有し、貸主と引き継ぎ条件を確認した内装・設備・什器です。建物本体や貸主所有の設備、リース品を、前借主の物として譲渡することはできません。

造作譲渡の対象となる設備は、以下のとおりです。

造作譲渡と居抜き物件など関連用語の違い

居抜き物件は内装・設備が残っている物件の状態を指し、造作譲渡はその設備を引き継ぐ取引を指します。貸主と結ぶ賃貸借契約と、前借主と結ぶ譲渡契約では当事者も支払う対価も異なります。

• 居抜き物件と造作譲渡の違い

• 造作譲渡と残置物の違い

• 造作譲渡とスケルトン物件の違い

居抜き物件と造作譲渡の違い

居抜き物件は「内装・設備が残っている物件の状態」、造作譲渡は「その設備を引き継ぐ取引」を指します。有償なら売買、無償なら贈与となります。

例えば、居抜き店舗を借りて前借主の厨房機器を引き継ぐ場合、貸主とは賃貸借契約を、前借主とは造作譲渡契約を結びます。賃料・敷金は貸主に、造作譲渡料は設備を譲る前借主に支払います。

造作譲渡と残置物の違い

造作譲渡は所有者と対象設備を確認し、契約に基づいて引き継ぐ取引です。残置物は前の利用者が残した物を指し、所有者や故障時の責任が曖昧な場合があります。譲渡契約書には、設備リスト、動作確認の結果、保証の有無・期間、修理負担を明記しましょう。

造作譲渡とスケルトン物件の違い

スケルトン物件は、内装・設備を撤去した状態の物件です。借りる側が内装や厨房・空調を新設するため、設備導入費を負担しなければなりません。一方、造作譲渡では前借主の設備を引き継ぎ、再利用できる部分の新設費を抑えられます。

貸主がスケルトン返却を条件としている場合、前借主と次の借主だけで設備を残すことはできません。居抜きで引き継ぐには、貸主と返却条件の変更に合意する必要があります。

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造作譲渡の費用相場

造作譲渡料の相場は、カフェ50万〜200万円、飲食店80万〜300万円、美容室100万〜400万円です。業態・設備内容・立地により幅があり、取得価格・使用年数・稼働状況から検討します。減価償却や老朽化、退去期限によっては無償・低額での譲渡や減額交渉も可能です。

• 業態別の造作譲渡料の相場と算定根拠

• 造作譲渡料が無償または低額になる条件

• 譲渡料を減額交渉する際に使える材料

• 造作譲渡料にかかる税金と確定申告

業態別の造作譲渡料の相場と算定根拠

業態別の相場は、カフェ50万〜200万円、飲食店80万〜300万円、美容室100万〜400万円、エステ60万〜250万円、物販店30万〜150万円です。設備の種類・数量・グレードによって金額は変わります。

厨房機器や空調設備は新品の取得価格が高いため、減価償却後の残存価値と実際の稼働状況を考慮します。算定の根拠は、次の4要素です。

• 新品時の取得価格

• 使用年数と減価償却率

• 稼働状況

• 市場の需給

例えば、新品時80万円・3年使用・減価償却後の簿価30万円と仮定したエスプレッソマシンなら、保守履歴や動作確認の結果を加味し、25万〜35万円での譲渡を検討する例が考えられます。

造作譲渡料が無償または低額になる条件

売り手が売却代金より撤去負担の軽減を優先する場合などには、無償・低額での譲渡が選択肢になります。

主な条件は、次の5点です。

• 法定耐用年数を経過し、減価償却が進んでいる

• 故障や老朽化で修理費が高い

• 退去期限が迫っている

• 次の借主の業態と設備が合わない

• 貸主が空室期間の短縮を優先している

例えば、法定耐用年数8年の厨房機器を10年使用し、修理見積もりが50万円、撤去等の原状回復費が80万〜150万円と仮定します。貸主の承諾を得て0円で引き継げれば、売り手は撤去負担を抑えられます。

譲渡料を減額交渉する際に使える材料

減額交渉では、修理・撤去などの追加費用を資料で示し、譲渡料の調整を提案します。

用意したい材料は、次の5つです。

• 専門業者の修理費見積書

• 不要設備の撤去費見積書

• リース契約書と残債・承継条件の確認結果

• 耐用年数を超えた設備の一覧

• 不動産会社に確認した同エリア・同業態の成約事例

例えば、コンロの修理見積もりが15万円なら、その費用を差し引く提案ができます。不要な棚の撤去見積もりが5万円なら、撤去を依頼するか、その分の減額を求めます。いずれも見積額を仮定した交渉例です。

承継できないリース品の製氷機は対象から外して再算定します。残債を払っても所有権が移るとは限らないため、リース会社への確認が必要です。

造作譲渡料にかかる税金と確定申告

事業として行う設備の有償譲渡は、原則として消費税の課税対象です。

売り手の申告と買い手の税務処理は、次の点を確認します。

• 消費税

• 売却益の申告

• インボイス

• 取得費・減価償却

例えば、税抜100万円・税率10％なら税込支払額は110万円です。売却額と簿価との差額が、そのまま個人の課税所得になるとは限りません。

造作譲渡のメリット

造作譲渡は、借りる側・譲渡側の双方にメリットがあります。設備の再利用で、新設や解体・撤去の負担を抑えられます。

• 借りる側は内装工事費と開業準備期間を削減できる

• 借りる側は設備の実物を確認して出店判断ができる

• 譲渡側は原状回復費用を回避して撤退資金を回収できる

借りる側は内装工事費と開業準備期間を削減できる

借りる側は前借主の内装・厨房設備・什器を再利用することで、新規工事費50万〜300万円の削減、工事期間1〜3カ月の短縮が可能です。

各業態における造作譲渡のメリットは、以下のとおりです。

削減額を比較する際は、譲渡料に加えて清掃・修理・改装費も含めます。必要な工事が残る場合、その費用と期間を見込む必要があります。

借りる側は設備の実物を確認して出店判断ができる

借りる側は、厨房機器・空調・什器の実物を内見時に確認し、稼働状況や老朽化、自店舗の業態との適合性を判断できます。

そのため、以下のことを行えます。

• フライヤー・冷蔵庫の通電・温度・異音を確認し、不具合の修理見積もりが5万円なら、その分の減額を交渉する

• 冷暖房を試運転し、効きや異音、夏季・冬季の使用に対応できるか確認する

• 客席や動線が、ファミリー客・1人客などの想定客層に合うか確かめる

譲渡側は原状回復費用を回避して撤退資金を回収できる

造作譲渡を行うことで、譲渡側は原状回復費50万〜200万円を回避し、譲渡料30万〜300万円を受け取れます。造作譲渡を行うことで得られる譲渡側のメリットは、以下のとおりです。

これらは手数料や税金等を差し引く前の想定例です。造作譲渡だけでは原状回復義務が消えるわけではなく、免除される工事の範囲を貸主と合意する必要があります。

居抜き物件のメリット・デメリットは？よくあるトラブルと対処法も解説

造作譲渡のデメリット

借りる側は、不要設備の撤去や老朽化した機器の修理が必要となり、想定外の負担を抱えることがあります。譲渡側にも、買い手が見つからない、貸主と条件が合わないため取引が進まないリスクがあります。

• 借りる側のデメリット：不要設備の引き継ぎ、故障リスク、内装の自由度の制限

• 譲渡側のデメリット：買い手不在、貸主との条件不一致、原状回復費用の負担

借りる側は不要設備の引き継ぎや故障リスクを負う

借りる側には、不要設備の撤去費や古い機器の修理・買い替え費がかかるリスクがあります。既存の内装や配置に制約され、自店のブランドを反映しにくい場合もあります。造作譲渡における借りる側のデメリットは、以下のとおりです。

• カフェが居酒屋の設備を引き継ぎ、不要な焼き台や大型冷蔵庫の撤去費を負担する

• 美容室が古いエアコンを引き継ぎ、開業後の故障で修理費を負担する

• エステサロンがレトロ調の内装を引き継ぎ、モダンなブランドに合わせて改修する

譲渡料だけでなく、撤去・修理・改装の見積もりを含めて費用を判断しましょう。

譲渡側は買い手不在や貸主の不承諾で取引が成立しないリスクがある

立地・業態・設備・予算が買い手の希望と合わなければ、退去までに譲渡先が決まらず、契約に従ってスケルトン工事を行うことになります。貸主が業態を限定したい、内装を一新したい場合も、設備を残す譲渡が進まない可能性があります。

想定例として、飲食店の厨房を引き継ぐ買い手が見つからず、撤去工事費を負担するケースがあります。美容室でも、貸主が次の利用業態を別業種に限定すれば、同業者への引き継ぎが難しくなります。退去期限と貸主の方針を先に確認しましょう。

造作譲渡の契約時の注意点

契約前には、貸主の承諾内容、設備の所有者、現地での稼働状況、故障時の責任範囲を確認しましょう。曖昧なまま代金を払うと、設備を引き渡せない、修理費や原状回復費を負担するといった問題につながります。

• 貸主承諾書を契約前に書面で取得する

• 付帯設備表で設備の所有者とリース品を判別する

• 厨房機器と空調設備の稼働状況を現地で確認する

• 引き渡し後の故障に備えて契約不適合責任（免責条項）を定める

貸主承諾書を契約前に書面で取得する

設備を残すことや次の借主の入居条件について、契約前に貸主の承諾を書面で確認しましょう。口頭だけでは認識が食い違い、引き渡し不能や費用負担につながるおそれがあります。

承諾書には、前借主・次借主、対象設備の一覧、譲渡金額、承諾日、貸主の署名・記名押印などを記載します。管理会社が窓口なら、貸主から承諾する権限を与えられているか確認しましょう。

付帯設備表で設備の所有者とリース品を判別する

付帯設備表で所有者を前借主・貸主・リース会社等に分け、購入書類や契約書で確認しましょう。他人の設備を前借主の物として買うと、返還・撤去や代替設備の購入費が生じるおそれがあります。

• 設備名・型番・数量

• 購入年月・取得価格

• 所有者と確認資料

• リース契約の有無・残債・承継条件

リース品は、リース会社が認める契約承継や買取の手続きを済ませてから引き継ぎます。所有者未確認の物や承継できない設備は対象から外しましょう。

厨房機器と空調設備の稼働状況を現地で確認する

厨房・空調・給排水は現地で動作を確認し、不具合と修理負担を契約書に記録します。

不具合は写真とともに契約書別紙へ記載し、修理費の負担者・期限・代替品の提供、保証期間や契約不適合責任の範囲を決めます。「現状有姿」だけで売り手の責任がすべてなくなるわけではありません。退去時の設備撤去範囲、スケルトン戻しの有無、前借主の原状回復義務との関係も明記しましょう。

引き渡し後の故障に備えて契約不適合責任（免責条項）を定める

引き渡し直後の機器故障や動作不良に備え、売主（前借主）の契約不適合責任の範囲や免責条項を契約書で定めておきます。 一般的には中古設備のため「現状有姿・売主免責」で処理されることが多いですが、免責の対象範囲や保証期間（引き渡し後〇日間など）を取り決めておかなければ後日紛争に発展します。あわせて、将来退去する際の原状回復義務や撤去範囲をどちらが引き継ぐのかについても明文化しておきましょう。

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80社以上の関連企業から独自ルートで情報を毎日仕入れ、未公開・流通物件を扱います。融資・内装工事のマッチングや、食材・資材・消耗品・各種コンサルタント・解体工事の関連企業紹介にも対応しており、物件探しと開業準備をまとめて相談することが可能です。

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【独自調査】造作譲渡のトラブル事例5選

造作譲渡では、所有者の未確認、リース品の見落とし、貸主承諾や稼働確認の不足、口頭合意のずれが、追加費用や開業遅延につながります。

ここでは、実際に起きた事例・対処方法・予防策を紹介します。

1. 設備の所有者が不明のまま引き継いだトラブル

2. リース残債が残った厨房機器を譲り受けたトラブル

3. 貸主の承諾を得ずに造作譲渡を進めて契約が白紙になったトラブル

4. 引き渡し後に空調・給排水が故障し修理費を負担したトラブル

5. 口頭合意のみで譲渡範囲がずれ什器が撤去されていたトラブル

1. 設備の所有者が不明のまま引き継いだトラブル

飲食店で前借主の説明を信じて厨房機器を購入した後、貸主から「冷蔵庫と製氷機は貸主所有」と指摘されました。付帯設備表で所有者を確認していなかったことで、引き継いだ設備の扱いを巡るトラブルになった事例です。

こうした行き違いを防ぐには、契約前に設備ごとの所有者を記載した付帯設備表を確認し、根拠資料と照合しておくことが大切です。

2. リース残債が残った厨房機器を譲り受けたトラブル

カフェのエスプレッソマシンが残債のあるリース品だと知らずに契約し、引き渡し後にリース会社から返還を求められました。機器を使えなくなり、代替機の購入費が追加でかかった事例です。

契約前にリース契約書を確認し、必要な手続きの完了を引き渡し条件にしておくと、このような問題を防ぎやすくなります。

3. 貸主の承諾を得ずに造作譲渡を進めて契約が白紙になったトラブル

前借主から「貸主の承諾は口頭で得ている」と聞いて先払いしたものの、その後、貸主が利用業態を認めず、入居できなくなりました。さらに売り手と連絡が取れなくなり、返金交渉も難航した事例です。

契約前に貸主の承諾を書面で確認するとともに、賃貸借が成立しなかった場合の解除・返金条件も定めておくことが重要です。

4. 引き渡し後に空調・給排水が故障し修理費を負担したトラブル

美容室の空調・給排水を試さずに引き継ぎ、後から冷房不良や給湯器の点火不良が判明しました。保証期間や修理費の負担者を明確にしていなかったため、譲り受けた側が修理費を負担することになった事例です。

引き渡し後の行き違いを防ぐため、契約前に現地で稼働を確認し、不具合、保証期間、修理負担、契約不適合責任の範囲を記録しておきましょう。

5. 口頭合意のみで譲渡範囲がずれ什器が撤去されていたトラブル

カフェで口頭では「什器もすべて譲渡する」と合意していたのに、売り手が私物と考えたテーブル・椅子・棚を撤去していました。そのため、借りる側に什器の追加購入費が発生した事例です。

あらかじめ品目・数量・写真で譲渡対象と対象外を明確にし、引き渡し時に現物と照合することが、認識のずれを防ぐポイントです。

造作譲渡に関するよくある質問

造作譲渡では、代金の支払時期と支払先、減価償却による経費処理、無償譲渡の可否、償却済み設備の扱いで迷うことがあります。契約上の条件と会計・税務上の処理を分けて理解すると、支払いの行き違いや予算の見落としを防ぎやすくなります。

• 造作譲渡料はいつ誰に支払いますか？

• 支払った造作譲渡料は経費にできますか？

• 造作譲渡は無償でも行えますか？

• 減価償却が終わっている設備でも譲渡できますか？

造作譲渡料はいつ誰に支払いますか？

支払先は前借主などの譲渡側で、貸主への賃料・敷金とは別です。時期は契約で決め、契約時に一部、引き渡し時に残額を払う方法などがあります。

支払った造作譲渡料は経費にできますか？

原則として資産計上し、使用期間に配分して減価償却費を計上します。

仮に取得価額80万円、適用する定額法の償却率0.125、通年使用なら年間10万円です。

造作譲渡は無償でも行えますか？

無償でも成立します。

無償取得資産の評価・帳簿記録や税務の扱いは、個人・法人や当事者の関係によって異なります。

減価償却が終わっている設備でも譲渡できますか？

減価償却が終わった設備も譲渡できます。

譲渡料は稼働状況・修理履歴・需要を踏まえて決めます。償却済みでも帳簿価額が必ず0円とは限らず、取得価格の一定割合で売れることが保証されるわけでもありません。

まとめ｜造作譲渡は契約前に確認をしよう

造作譲渡は、前借主の内装・設備を次の借主へ引き継ぐ取引です。物件の状態を指す「居抜き」とは異なり、貸主と設備を残す条件を調整して進めます。

譲渡料は業態や設備状態を踏まえ、不要設備の撤去費・修理費・同エリアの成約条件を比較して判断しましょう。

借りる側は初期費用と準備期間を抑え、譲渡側は貸主との合意の範囲で原状回復費を減らし、売却代金を得られます。

引き渡し不能や追加費用を防ぐため、貸主の書面承諾、付帯設備表での所有者・リース品の確認、厨房・空調の稼働確認を、契約前に行いましょう。

東京・神奈川での物件探しや出店条件の確認は、ミセハジfor居抜きカフェ（居抜きCafe）へご相談ください。

「ミセハジfor居抜きカフェ（居抜きCafe）」は、東京・神奈川エリアの居抜き物件情報を数多く保有し、造作譲渡条件の確認・貸主承諾の取得・付帯設備表の精査までを契約前にサポートします。

宅地建物取引業 東京都知事(2)第106302号の認可を持つ不動産会社が、80社以上の提携企業から集めたトラブル事例をもとに、契約前の確認項目を個別にアドバイスします。

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