居抜き物件で起こりやすいトラブルとは？　防ぐためのポイントも解説！

飲食店の開業では、スケルトン物件を借りて一から内装や設備を整えていく以外に、居抜き物件を利用する方法もあります。前の利用者が残した内装や設備をそのまま使えるため、スケルトン物件と比べて初期費用を抑えやすく、開業までの期間も短縮できるのが魅力です。

一方で、居抜き物件は前の店舗の状態を引き継ぐ形態であるため、設備の所有権や責任範囲などを巡ってトラブルに発展することも少なくありません。

本記事では、居抜き物件で起こりがちなトラブルと、その防止策について解説します。初めての店舗開業に不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも居抜き物件とは？

居抜き物件とは、前の借主が使用していた内装や設備を引き継げる物件のことです。厨房機器やカウンター、照明類などをそのまま使えるケースが多く、一からお店を作り上げるよりも初期費用を抑えられることが特長です。特に、飲食店をはじめとする設備投資が大きくなりやすい業態ではメリットの大きい選択肢といえるでしょう。

一方で、居抜き物件は前の店舗の内装や設備をそのまま引き継ぐため、状態が悪かったり、思わぬ修繕の手間が発生したりする場合もあります。また設備の所有者や修繕範囲がはっきりしないまま話が進み、物件オーナーや前の借主とトラブルになるケースも少なくありません。

トラブルなく円滑に開業するためにも、メリットだけではなくリスクについても把握しておきましょう。

居抜き物件で起こりやすいトラブル

居抜き物件の契約に当たっては、物件オーナー・前の借主・新しい借主の少なくとも3人が関わるため、話が複雑になりやすく思わぬトラブルに発展することがあります。

ここでは、居抜き物件で起こりやすいトラブルを「契約～入居時」と「営業開始後」に分けて解説します。

契約～入居時のトラブル

まずは契約～入居時に起こりやすいトラブルを4つ取り上げます。

設備の持ち主がはっきりしていない

居抜き物件では、設備の持ち主や取り扱いがあいまいな状態で話が進んでしまうことがあります。厨房機器やカウンター、照明類などが前の借主が購入・リースしたものなのか、あるいは物件オーナーの所有物なのかは見ただけでは分かりません。これらの区別をはっきりさせないまま引き継ぐと「前の借主のリース契約を引き継がなければならなかった」「物件オーナーの所有物を誤って廃棄してしまった」といったことが後から発覚し、思わぬ費用や手間がかかってしまう可能性があります。

こうした所有権の認識違いは、居抜き物件ならではの典型的なトラブルです。

保健所・消防の基準を満たしていない

「以前も飲食店が入っていたから衛生や消防の基準はクリアしているはず」と思い込んでしまうのは危険です。例えば、前の借主が古い基準のままで営業していた場合、現在の基準に適合しておらず、開業前の審査で問題が発覚するケースが考えられます。

最新の基準に則った設備や仕様になっていないと、営業許可を得るために追加の工事が発生することになるかもしれません。またカフェの居抜き物件で居酒屋を開業するケースなど軽飲食から重飲食に変わる場合は、求められる基準が厳しくなるため、さらに改修にコストがかかる可能性もあります。

引き渡し時に状態が変わっている

内覧時には正常に動作していた設備が、引き渡し時には故障している、または一部が撤去されているといったトラブルもあります。例えば、前の借主の気が変わり、譲渡予定だった備品を退去時に持ち出してしまうケースや、しばらく使われていなかった機器をいざ稼働させてみたら故障しているケースなどです。

また引き渡し前にクリーニングを実施すると説明されていたのにもかかわらず、容認できないほどの油汚れやほこりが残っている、排水口や換気設備に臭いが残っているといったケースも考えられます。

故障している設備を譲渡されてしまう

居抜き物件の残置物の中には、故障していたり、劣化が激しかったりする設備が混ざっている場合があります。気が付かずにそのまま譲渡されてしまった場合、修理費用や処分費用として数万～数十万円の思わぬ出費となってしまうかもしれません。

厨房機器や空調・給排水設備などは、開業後に不具合が発覚すると営業そのものにも支障をきたします。

営業開始後のトラブル

次に、営業開始後に起こりやすいトラブルを3つ取り上げます。

設備の数・種類が足りない

内覧時に設備を十分に確認せずに契約してしまい、営業開始後に必要な機器が足りないことに気付くケースがあります。たとえ同じ飲食業でも、業態や取り扱う食品によって必要となる冷蔵庫の容量や食材保管スペースの広さ、オーブンやコンロの数などは変わります。また排気設備のスペックが不足すると、油煙が店内に充満してしまうかもしれません。

前の店から続く近隣との問題が発覚する

前の店舗が抱えていた近隣トラブルを、そのまま引き継いでしまうケースもあります。例えば、深夜の騒音や排気の臭い、ごみ出しのマナー違反、路上喫煙、店舗前の放置自転車などが続き、地域住民に不満を抱かれていた店舗の跡地で営業を始める場合には注意が必要です。

居抜き物件で開業する場合は見た目の印象がさほど変わらないことも多く、近隣住民からは「また同じような店が入った」と警戒され、何か小さな問題が起こっただけでも厳しい視線やクレームを受けることになるかもしれません。このように前の店舗の評判や近隣の事情を知らないまま引き継ぐことで、思わぬトラブルに発展する場合があります。

後から利用方法が制限される

契約書上では特に利用制限がなくても、実際にはビルの管理規約や近隣住民との取り決め、地域の条例などによって営業に制限がかかることがあります。例えば「深夜営業の禁止」「看板のサイズ・位置の制限」「火気使用禁止」「音響機器の制限」「テラス席の設置不可」などが挙げられます。場合によっては店舗のコンセプトから変更せざるを得ないかもしれません。

また内装工事を始めた段階で「耐力壁に手を加えられない」「ダクトを外に出せない」といった建物の構造上の制約が見つかることもあります。居抜き物件では、既存の設備や間取りを生かす前提で契約・準備を進めるケースが多いですが、現状が特例である場合もあり、引き継ぎ後も同じ条件で利用できるとは限らないため注意しましょう。

居抜き物件でのトラブルを避けるためのポイント

ここまで居抜き物件で起こりやすいトラブルについて解説してきましたが、一方で条件をしっかりと見極めて活用できれば、初期費用を抑えられたり、スピーディーに開業できたりと、多くのメリットを得られます。

このようなメリットを享受するには、トラブルを未然に防ぐためのポイントを理解してくことが欠かせません。ここでは、居抜き物件を安心して活用するために押さえておきたい6つのポイントを紹介します。

契約内容を書面で確認・保管する

居抜き物件に限ったことではありませんが、契約でのトラブルを避けるためには取り決めた内容を書面に残すことが重要です。口約束だけでは、後に認識のずれが起きた際に言った言わないの水掛け論となってしまいます。

以下に挙げるような、後々認識の食い違いが起きやすい事項は必ず書面にまとめ、双方で保管しておきましょう。

• 譲渡する／しない設備
• 設備が故障したときの修繕費用の負担
• 退去時の原状回復の範囲

契約内容に不明点がある場合はあいまいなままにせず、管理会社や物件オーナー、前の借主に確認の上、認識を一致させておきましょう。小さな疑問を放置しないことが、後の大きなトラブルを防止することにつながります。

設備リストを作成する

居抜き物件でのトラブルを避けるには、引き継ぐ設備の範囲や状態を明確にすることが大切です。そこで、内覧などのタイミングで設備リストを作成しておきましょう。

具体的には、残置される設備や造作物を一覧できるように記録しておきます。その際「冷蔵庫あり」といった大まかな記録ではなく、型番・数量・動作状況などを含め詳細に記録しておくことが重要です。

設備リストが完成したら、必要に応じて双方の署名・捺印を行い、契約書と一緒に保管しておきましょう。後から残置物に関するトラブルを避ける一助となります。

内覧時に現況を記録しておく

契約書や設備リストに加え、内装や設備の現況を写真・動画で記録しておくのもおすすめです。設備の種類や数量を記録に残しておけば、前の借主との引継ぎ漏れによるトラブルを避けやすくなります。もちろん許可を得る必要がありますが、内覧などのタイミングで写真や動画を残しておくと良いでしょう。

また内装の傷や劣化、造作の有無などを記録しておくことで、退去時に物件オーナーと原状回復を巡って食い違いが生じるリスクも減らせます。可能であれば、物件オーナーや管理会社の担当者と一緒に現地を確認し、その場で記録を共有しておくとより安心です。

保健所・消防署に事前に相談しておく

居抜き物件だからといって、必ずしもそのままの状態で営業許可が得られるとは限りません。保健所や消防署へ、できるだけ早い段階で相談しておきましょう。

同じ飲食店の居抜きであっても、調理の規模や内容が変わると内装や設備を変更しなければならない場合があります。例えば、軽食を中心に提供するカフェから火気の使用を伴う居酒屋に変わる場合、換気能力や排水処理、消火設備などの要件も変わってきます。

開業直前になって基準を満たしていないことが判明すると、追加工事が必要になり、オープンが遅れる事態になりかねません。図面などを持参して、早めに保健所や消防署に確認しておくことが大切です。

クレームの履歴や近隣住民との関係を確認しておく

店舗の運営において近隣との関係は重要です。過去に騒音や臭い、ごみ出しなどでクレームが発生していた物件を居抜きで借りる場合、入居後も同様の問題が起こる可能性があります。管理会社や物件オーナー、前の借主に過去のクレームの履歴や近隣住民との関係について確認しておくと良いでしょう。

また内覧などのタイミングで物件周辺の状況を実際に確認することも大切です。周囲の住宅との距離や排気の方向などを事前にチェックしておけば、レイアウト変更などを検討する際の判断材料になります。

退去時の条件を確認しておく

入居時だけではなく、退去時の条件も必ず確認しましょう。居抜き物件として入居したとしても、退去時も同じように居抜きで引き継げるとは限りません。もし次も居抜きで借りたい方がいれば、物件オーナーと合意の上で居抜きで引き継ぐことも可能ですが、基本的にはスケルトンの状態で返すことを求められます。造作や設備を大きく追加していた場合、高額な解体費用や処分費用が発生することが考えられます。

また解約予告期間や途中解約時の違約金についても確認が必要です。いざ退去するときになって困らないよう、あらかじめ条件を把握・交渉しておきましょう。

まとめ

居抜き物件は、初期費用を抑えてスピーディーに開業できることが魅力です。一方で、設備の所有権や責任範囲、営業許可、近隣との関係といったいくつかの観点でトラブルが起こりやすいことについても解説しました。

飲食店においてこういったトラブルが発生すると、営業することすら困難になってしまう場合もあります。結果的に、開業時期が遅れて機会損失が発生してしまったり、追加の工事や設備投資により思わぬコストがかかったりしてしまうかもしれません。

そこで重要となるのが、事前に契約内容や現況を書面や写真・動画などで記録に残しておくことです。また開業予定日の直前になってトラブルが発覚することにならないよう、保健所や消防署へ早めに相談しておくことも大切です。本記事でご紹介したようなポイントを押さえて、スムーズな開業を目指しましょう。

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Misehajiでは、飲食店や物販店を中心にさまざまな居抜き物件を掲載しています。併せて開業支援も行っていますので、初めての開業に不安を感じている方はMisehajiまでお気軽にご相談ください。