カフェの居抜き物件の探し方は？メリット・デメリットと失敗しない選び方

東京・神奈川でカフェを開きたいものの、内装や設備にかかる費用が気になる方もいるでしょう。カフェの居抜き物件とは、前店舗の内装や厨房設備、客席などを引き継いでカフェを開業できる店舗物件です。

既存の造作を使えれば初期費用を抑えられますが、設備の状態や造作譲渡の条件を確認する必要があります。物件選びでは、家賃や内装の印象だけでなく、予定するメニューに合う設備と契約条件まで比べることが大切です。

本記事では、カフェの居抜き物件のメリット・デメリットや費用相場、失敗しない選び方から契約前の注意点まで詳しく解説します。

✔この記事でわかること：居抜き物件の費用を比較する指標から、具体的な探し方・選び方、契約前に確認すべき注意点までを網羅して把握できます。

✔どんな悩みを持つ人に向いているか：初期費用をできる限り抑えてカフェを開業したい方や、候補物件の良し悪しを適切に判断できず迷っている方に向いています。

✔得られる成果：自分の予算・メニュー・営業形態に合致する居抜き物件を見極め、迷わず絞り込むための明確な判断基準が身につきます。

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カフェの居抜き物件とは

カフェの居抜き物件は、前店舗の内装や設備を活用して開業するための選択肢です。使える造作が多いほど工事や購入の負担を抑えやすくなりますが、引き継ぐ対象と必要な手続きは個別に確認します。

まずは、居抜きの定義とスケルトン物件との違いを整理しましょう。

• カフェ居抜き物件の定義

• スケルトン物件との違い

カフェ居抜き物件の定義

カフェ居抜き物件とは、前テナントの内装・厨房設備・客席・什器備品などを残して、次の借主に引き継ぐ店舗物件です。使える造作を再利用できるため、内装や設備を一から用意する費用と時間を抑えられます。

引き継ぐ対象には、エスプレッソマシン、製氷機、冷蔵冷凍庫、グリル、シンクなどがあります。カウンターやテーブル・椅子、照明、壁・床、エアコン、トイレ設備も、契約によって対象になります。

食材や消耗品、電気・ガス・水道の契約は、造作と一緒に自動で引き継げるものではありません。営業許可も造作の購入だけで移るわけではなく、事業譲渡による承継か新規申請かを保健所に確認しましょう。

スケルトン物件との違い

スケルトン物件は、内装や設備が撤去された、建物の躯体に近い状態で引き渡される物件です。居抜きとの大きな違いは、開業時に新設する工事・設備の範囲にあります。

初期工事と退去時の扱いは、次のように比較できます。

居抜きでも、大規模な改装や設備交換が必要なら、費用と期間のメリットは小さくなります。退去時に造作を残せるかどうかも、貸主の承諾や契約内容によって異なります。

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カフェの居抜き物件のメリット

カフェの居抜き物件のメリットは、使える内装や設備を活用し、開業時の負担を減らせることです。工事や購入を減らせるだけでなく、現物を見て資金計画を立てたり、前店舗の営業情報を立地判断に生かしたりできます。

• 借主側は初期投資を削減できる

• 借主側は開業準備期間を短縮できる

• 借主側は資金計画の精度を高められる

• 借主側は立地の営業実績を活用できる

借主側は初期投資を削減できる

居抜き物件では、内装工事費・厨房設備費・什器備品費を抑えられます。前店舗の設備が使えれば、新しく購入・施工する範囲を減らせるためです。厨房機器や客席家具、照明・空調を再利用できれば、新規購入の負担が減ります。譲渡対象と動作状況を確かめ、買わずに済む物を整理しましょう。

ただし、造作譲渡料や修理費も支払うため、設備の新品価格がそのまま削減額になるわけではありません。「新設した場合の費用」と「譲渡料＋改修・修理・買い足し費用」を同じ条件で比較します。

借主側は開業準備期間を短縮できる

既存の内装や厨房を使えれば、設計・施工・設備搬入の工程を減らし、開業準備期間を短縮できます。看板や壁紙の変更、清掃が中心で済むか、厨房の移設まで必要かによって期間は変わります。

また、居抜きであることだけを理由に、保健所への変更届だけで済むとは限りません。事業譲渡による営業者の地位の承継か、新規の営業許可申請かを確認し、手続きを含めて開業日を決めましょう。

借主側は資金計画の精度を高められる

既存設備を見て改修や買い替えを検討できるため、資金計画を具体化しやすくなります。造作譲渡料・保証金・改装費の見積もりをそろえ、未確認の工事費を残さないことが大切です。

内見時に厨房機器を試運転し、看板・壁紙・床材の交換範囲を決めます。使う設備・修理する設備・新しく買う設備を分け、費用を予算へ反映しましょう。

借主側は立地の営業実績を活用できる

前店舗の客層・営業時間・メニューの価格帯は、立地判断の参考になります。来店数や客単価の記録を提供してもらえる場合は、自店の計画と比較しましょう。周辺競合や時間帯別の人通り、前店舗の退店理由も確認し、自店の客層との相性を判断します。

カフェの居抜き物件のデメリット

カフェの居抜き物件は、設備が残っている分、老朽化やレイアウトの不一致を引き受ける可能性があります。造作譲渡料や退去時の撤去費も確認しなければ、初期費用を抑えても後から負担が増えかねません。

• 借主側は設備の故障・老朽化リスクを負う

• 借主側はレイアウト変更の制約を受ける

• 借主側は造作譲渡料と退去時の原状回復範囲で想定外の費用が発生する

借主側は設備の故障・老朽化リスクを負う

前店舗が使用した厨房機器や空調には、故障・老朽化による修理や買い替えのリスクがあります。通電するかだけでなく、通常の営業で必要な性能が出るかを確認する必要があります。

エスプレッソマシンが使えなくなれば、修理中の代替機の手配も必要です。冷蔵庫が冷えなければ、買い替えだけでなく食材の廃棄にもつながるため、稼働停止の影響まで考えましょう。

借主側はレイアウト変更の制約を受ける

居抜き物件の内装が自店の営業形態に合わない場合、変更工事と貸主の承諾が必要になることがあります。客席や厨房の配置によっては、電気・ガス・給排水の移設も伴います。

たとえば、カウンター中心の店を子連れ客向けのテーブル席へ変えるなら、席数だけでなく通路と厨房動線も確認します。バー風の内装を明るいカフェへ変える場合は、照明・壁紙・床材の改装費を見積もりましょう。

借主側は造作譲渡料と退去時の原状回復範囲で想定外の費用が発生する

造作譲渡料と原状回復費用は物件ごとに異なるため、入居時と退去時の両方の負担を確認しましょう。造作譲渡料は、対象となる設備や内装、その状態を踏まえて当事者間で取り決めます。

また、居抜きで入居しても、契約でスケルトン返しを求められれば、引き継いだ内装や設備の撤去が必要になります。原状回復条項を仲介会社に説明してもらい、施工会社に撤去費用を見積もってもらいましょう。

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カフェの居抜き物件の費用相場

カフェの居抜き物件を取得する際にかかる費用相場は、大きく「造作譲渡料」「契約初期費用（物件取得費）」「追加の改装・修繕費」の3つで構成されます。東京・神奈川エリアにおける10坪前後の標準的なカフェを基準とした相場目安は以下のとおりです。

• 1. 造作譲渡料の相場（0円〜300万円）
• 2. 契約初期費用の相場（家賃8〜12か月分：約150万〜250万円）
• 3. 改装・設備修繕費の相場（約50万〜200万円）
• 4. 居抜き開業にかかる費用の総額目安（約300万〜650万円）

1. 造作譲渡料の相場（0円〜300万円）

カフェ居抜きの造作譲渡料は、0円（無償）〜300万円程度が中心的な価格帯です。相場を見るときは、高額物件に引き上げられる平均値ではなく「中央値」や「第1〜第3四分位数（データの中央約50%）」を基準に判断します。

なお、造作譲渡料が「無償（0円）」になる物件もあります。これは前借主の早期退去希望や、厨房・空調機器の老朽化によるもの、あるいは貸主が空室期間短縮を優先し関係者が合意している場合などです。金額が0円でも設備の状態によって後述の修理費が変わるため、金額と状態をセットで確認します。

2. 契約初期費用の相場（家賃8〜12か月分：約150万〜250万円）

賃貸借契約を結ぶための物件取得費は、家賃の8〜12か月分程度が相場です。月額家賃20万円の物件であれば、約160万〜240万円前後が必要になります。

内訳は保証金（敷金）が家賃6〜10か月分、礼金1か月分、仲介手数料1か月分、前家賃1か月分です。賃料だけでなく共益費・管理費も含めた支払総額で相場を比較しましょう。

3. 改装・設備修繕費の相場（約50万〜200万円）

居抜き物件でも、看板の付け替え、店内の簡易改装、厨房機器の点検・修理費用として約50万〜200万円を見込んでおく必要があります。

造作譲渡料が格安や0円の物件ほど、エアコンや冷蔵庫などの故障・交換リスクが高く、修繕費用が膨らむ傾向があります。譲渡代金だけでなく、入居後に発生する工事費を含めて比較することが欠かせません。

4. 居抜き開業にかかる費用の総額目安（約300万〜650万円）

10坪程度のカフェ居抜き物件を借りてオープンする場合、物件まわりの初期総額は300万〜650万円程度が相場目安となります。

スケルトン物件から施工した場合（内装設備だけで約900万円＋物件取得費）と比較すると、約400万〜600万円程度初期費用を圧縮できます。坪数・駅徒歩分数・所在階によって賃料や工事費の負担が変わるため、総額ベースで予算内に収まるかを検証しましょう。

カフェの居抜き物件の探し方

カフェの居抜き物件は、専門サイトで条件検索をしながら、不動産会社への相談と新着情報の確認を併用して探します。公開中の物件だけで判断せず、希望条件を伝えて紹介を待つ方法も役立ちます。

• 居抜き物件専門サイトで条件を絞り込んで検索する

• 不動産会社へ直接問い合わせて非公開物件を確認する

• 条件保存とメール通知で継続的に新着物件を監視する

居抜き物件専門サイトで条件を絞り込んで検索する

業態・エリア・賃料・坪数・階数で検索し、詳細情報から内見候補を選びます。専門サイトならカフェ向けの条件を組み合わせ、候補を絞り込みやすくなります。

一般の賃貸サイトで「飲食可」だけを指定すると、他業態向けやスケルトンの物件も含まれる場合があります。カフェ向けの表示でも、前業態や設備の使用可否は詳細ページと内見で確認しましょう。

不動産会社へ直接問い合わせて非公開物件を確認する

サイト掲載前や一般公開されていない物件は、不動産会社へ希望条件を伝えて紹介を依頼する方法があります。前借主が退店を公表していない場合や、貸主が募集する相手を限定している場合、造作譲渡の条件を交渉中の場合などは、公開を控えることがあります。

問い合わせでは、次の条件を伝えると紹介候補を絞りやすくなります。

• 出店希望エリア、路線・駅名、駅からの徒歩分数

• 月額賃料の上限と必要な坪数

• カフェ・喫茶店などの業態と、提供予定のメニュー

• 引き継ぎたい内装・厨房設備の範囲

• 契約開始を希望する時期

居抜き専門の仲介会社や候補店舗を扱う会社に相談し、地方では地元の不動産会社も併用しましょう。

条件保存とメール通知で継続的に新着物件を監視する

条件保存や新着メールを使えるサイトでは、希望条件を登録して継続的に物件を確認しましょう。検索のたびに条件を入れ直す手間を減らし、新しい候補に気付きやすくなります。

利用するサイトの機能に合わせ、次の順序で設定・確認します。

• 希望するエリア・賃料・坪数・業態・階数を整理して検索する

• 条件保存や新着メールの機能があれば登録する

• 配信頻度を選べる場合は、確認しやすい頻度に設定する

• 通知された物件の詳細と募集状況を確認し、内見や問い合わせへ進む

居抜きCafeには、会員向けの新着・未公開物件メールと、お気に入り登録の案内があります。条件保存や配信頻度はサイトごとに確認し、エリア別に複数の希望条件を用意する方法も有効です。

カフェの居抜き物件の失敗しない選び方（確認すべきポイント）

カフェの居抜き物件を選ぶ際は、内装の第一印象や表面的な費用の安さだけで即決せず、「予定しているカフェ営業が本当に実現できるか」「追加費用を含めた総額が予算内に収まるか」を確かめることが大切です。後悔しないために内見や契約前に確認すべき4つのポイントを解説します。

• 立地・契約条件（5つの比較指標と業態制限）
• インフラ容量・厨房設備の動作状況（実機確認と0円物件の注意点）
• 契約初期費用と修繕費を含めた「総額」の試算
• 判断に迷った場合の専門家・仲介会社への相談

立地・契約条件（5つの比較指標と業態制限）

物件を比較する際は、賃料・坪数・駅徒歩分数・所在階・造作譲渡料の5指標をそろえて確認するとともに、契約上の「業態制限」を必ず確かめましょう。

なお、賃料や譲渡料の相場データを見るときは、高額物件に引き上げられる平均値ではなく「中央値や第1〜第3四分位数」を基準にします。また、募集図面の「軽飲食可」という表記だけで安心せず、提供予定のメニューや使用機器を貸主に伝え、問題なく営業できるかを確認してください。なお、貸主の承諾と保健所の営業許可基準は別物である点にも留意が必要です。

インフラ容量・厨房設備の動作状況（実機確認と0円物件の注意点）

厨房機器の仕様と物件の電気・ガス・給排水の容量を照合し、内見時には必ず実機を通電・点火して状態を確認します。

「機器を1台ずつ使えること」と「ピーク時に同時に使えること」は別です。分電盤での契約アンペア数、ガスの供給種別（都市ガス・LPガス）や供給量、配管口径を確認し、不足時の増設可否と工事費を調べましょう。冷蔵庫の冷却温度、製氷機の製氷速度、エスプレッソマシンの抽出圧などは実機運転が必須です。

なお、造作譲渡料が「無償（0円）」の物件は、前借主の早期退去希望や貸主の空室短縮意向のほか、設備が耐用年数を迎えて価値が残っていないケースも多く見られます。無償だからと過信せず、製造年・保守記録やメーカーの部品供給期間を確かめ、故障時の修理費用負担者を契約書（免責事項など）で明確にしておきましょう。

契約初期費用と修繕費を含めた「総額」の試算

造作譲渡料が安価であっても、物件取得費や追加の改装・修繕費用を合わせた「開業総額」で判断しなければなりません。

契約時には保証金（敷金）・礼金・仲介手数料・前家賃などの契約一時金がまとまって発生します。さらに、自店のコンセプトに合わせた看板架け替え、簡易改装、排気ダクトの清掃、不具合機器の入れ替え費用なども必要です。表面上の家賃や造作代だけでなく、オープンまでに投じる総支出を算出し、自己資金や融資限度額内に収まるかを検証しましょう。

判断に迷った場合の専門家・仲介会社への相談

電力増設の可否、設備の修理判断、業態制限の交渉など、専門的な確認事項に迷ったら居抜き専門の仲介会社や設計施工業者へ相談しましょう。

未確認の項目をリストアップして事前に専門家に伝えることで、内見への同行や貸主・保健所への確認をスムーズに進められます。契約締結後に「容量不足で営業できない」「改装費が想定の倍かかった」といった失敗を防ぐためにも、早い段階でプロの目を借りることが有効です。

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ミセハジfor居抜きカフェ（居抜きCafe）は、東京・神奈川を中心に、居抜き・スケルトン物件を探す飲食店や美容室、物販店などの出店を支援しています。

80社以上の関連企業から独自ルートで毎日情報を仕入れ、未公開物件から流通物件まで紹介しています。融資・内装工事のマッチングや、食材・資材・消耗品の事業者、コンサルタント、解体業者などの紹介にも対応するため、物件探しと開業準備をまとめて相談できます。

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カフェの居抜き物件の契約前の注意点

カフェの居抜き物件を契約する前には、譲渡対象、退去時の原状回復、機器故障時の負担を書面で確認します。営業許可の要件は、図面や営業内容を示して保健所へ照会する必要があります。口頭の説明だけに頼らず、契約書・設備リストと行政の確認を組み合わせましょう。

• 造作譲渡の対象設備と除外項目を別紙リストで取り決める

• 退去時の原状回復範囲を契約書の条項で確認する

• 厨房機器の故障時の修理費負担と保証期間を取り決める

• 保健所の営業許可要件を契約前に照会する

造作譲渡の対象設備と除外項目を別紙リストで取り決める

造作譲渡の対象は、品名・型番・台数を別紙リストに記載し、除外する物と分けます。「厨房設備一式」という表現だけでは、何を引き継ぐのか判断できません。

リース品や貸主所有の設備は、前借主の判断だけで売却できるとは限りません。故障品も、除外するか状態を承知して譲り受けるかを取り決め、譲渡料とリストを対応させます。

退去時の原状回復範囲を契約書の条項で確認する

原状回復条項では、退去時にどの状態へ戻すのかを確認します。居抜き入居でもスケルトン返しの契約なら、前店舗から引き継いだ内装や設備の撤去が必要になる場合があります。

「原状に復して返還する」とあれば、何を残し、どこまで撤去するのかを確認します。造作を残せる場合も、対象と承諾条件を書面に明記しましょう。撤去が必要なら、解体・処分・搬出を含む見積もりを取り、退去時の負担も資金計画へ組み込みます。

厨房機器の故障時の修理費負担と保証期間を取り決める

機器が故障した場合の修理費負担と保証期間は、引き渡し前に当事者間で取り決めます。引き渡し時には、前借主と新借主が立ち会って試運転し、対象機器と結果を記録しましょう。

現状有姿での譲渡と、契約不適合責任を免除する取り決めは同じものではありません。免責特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れない場合があります。

保健所の営業許可要件を契約前に照会する

契約前に管轄保健所へ図面とメニューを示し、必要な許可と施設基準を確認します。給湯・手洗い・洗浄設備・換気などが営業内容に適しているかを相談し、追加工事があれば見積もりへ反映しましょう。

造作だけを購入する場合と、事業全体を譲り受けて営業者の地位を承継する場合では、必要な手続きが異なります。前店舗に営業許可があったことだけで判断せず、承継の可否を含めて事前に照会してください。

保健所の確認とは別に、消防署への届出や、建物の用途・管理規約の確認も必要です。営業時間、看板、排気や臭いなどの制限も、貸主や関係する窓口へ確認しましょう。

カフェの居抜き物件でよくある質問

カフェの居抜き物件では、譲渡料を払えば設備を全て使える、飲食可なら必ず開業できる、と考えないことが大切です。譲渡対象、営業内容、営業許可、退去条件はそれぞれ確認します。

ここでは、契約を判断する前に整理しておきたい4つの疑問に答えます。

• 造作譲渡料には何が含まれますか？

• 軽飲食可と重飲食可はどのような違いがありますか？

• 「飲食可」の物件ならカフェは必ず開業できますか？

• 居抜きで入居しても退去時はスケルトンに戻す必要がありますか？

造作譲渡料には何が含まれますか？

厨房機器、テーブル・椅子、照明、壁・床・カウンターなどのうち、契約で合意した物が含まれます。全ての設備が自動的に対象になるわけではありません。

軽飲食可と重飲食可はどのような違いがありますか？

一般に軽飲食はカフェなどの比較的煙や臭いが少ない営業、重飲食は本格的な加熱調理を伴う営業を指します。ただし、明確に統一された線引きではなく、貸主や物件によって判断が異なります。

「飲食可」の物件ならカフェは必ず開業できますか？

必ず開業できるとは限りません。「飲食可」は貸主側の賃貸条件であり、保健所の営業許可を保証する表示ではないためです。たとえば、手洗い設備や厨房の構造が施設基準に適合しなければ、追加工ことが必要になります。契約前に図面とメニューを持って保健所へ相談しましょう。

居抜きで入居しても退去時はスケルトンに戻す必要がありますか？

スケルトンに戻す必要があるかは、賃貸借契約の返還条件によって異なります。居抜きで入居しても、契約にスケルトン返しが定められていれば、撤去費用を見込む必要があります。

まとめ｜カフェの居抜き物件は要点を押さえて選ぼう

カフェの居抜き物件は、既存の内装や厨房設備を活用し、初期投資や開業準備の負担を抑えられる選択肢です。一方で、設備の故障、レイアウト変更、造作譲渡料や原状回復の負担もあるため、安さだけで決めず、自店に合う条件かを確認することが大切です。

東京・神奈川で探す際は、賃料・坪数・駅徒歩分数・所在階・造作譲渡料をそろえて候補を比較しましょう。相場データがある場合は、集計条件と中央値・四分位数を確認すると、価格帯を読み取りやすくなります。

契約前には、譲渡対象、原状回復の範囲、機器故障時の負担を書面で取り決め、営業許可の要件を保健所へ照会します。気になる物件があれば、設備や契約条件の疑問を整理し、ミセハジfor居抜きカフェ（居抜きCafe）へ相談してみてください。

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