居抜き物件売却に必要な費用｜居抜き物件 居抜きCafe

居抜き物件売却に必要な費用

土地や建物などの不動産といえば、高価な資産の代名詞的な存在とともに、投資の対象としても幅広く認知されています。
　不動産の投資収益には、ストックゲイン（=所有している人の収益、不動産の場合は家賃収入）と、キャピタルゲイン（売却益）の二種類があります。家賃収入は、物件を持っている限り継続的に安定した収入がありますが、まとまったお金にしたい場合や、不動産市場が活況で、売却益が出る場合は、一度にまとまって入ってくるのが魅力です。
　賃貸中の不動産を、入居者との契約ごと売却することを居抜き物件の売却といいます。
　物件の売買取引は、売主と買主の間で決めるので、入居者に影響を及ぼすことはできませんが、入居者との契約条件を新しい所有者が引き継ぐなら、賃貸契約とセットで売却することができます。
　居抜き物件の売却では、買い手は入居者がいる間、自分で利用することはできないため、物件の立地や広さなどの資産価値よりも、購入価額（=投資額）に対する家賃収入の利回り（=投資利回り）が重視されます。
　その点、居抜き物件の売却は、不動産取引であると同時に、金融商品の取引にも性格が似ています。
　居抜きのままの売却と、空室状態では価格が異なるので、比較して有利な売却方法を選択します。
　売却に先立って賃貸中の入居者に退去してもらうには立退き料が必要ですが、転居先の敷金や礼金などの初期費用、引越費用など、立退きがなければ必要がなかった費用を入居者に代わって負担するため、数十万から時には100万円を超えることもあります。オーナーの都合による退去では、資金も原状回復費を引かずに返却することが多いため、多額の支出になるうえ、すぐに買い手が見つからなければ、その間収入がない状態で維持しなければなりません。
　また、売却を予定しているならば、完全なリフォームや原状回復はしなくても売却は可能ですが、最低限の片付け費用も必要です。
　居抜きのままの売却ならば、引き渡し当日までの家賃収入が日割りで入るので、入居者の立退きに必要な資金、買い手が見つかるまでの間、家賃収入がない状態で維持するための費用など、空室状態での売却に必要な資金計画と、現状のままの売却の差額を比較して、追加の資金やリスクがないメリットが、価格差よりも大きければ、居抜きのまま売却をします。
　なお、居抜きで売却する場合、入居者から預かっている敷金は、新しいオーナーに引き継ぐため、売買代金と差し引きして清算します。