居抜き物件売却の意味について｜居抜き物件 居抜きCafe

居抜き物件売却の意味について

賃貸中の不動産を、賃貸人がいるままで売却することを居抜き物件の売却といいます。
居抜き物件売却の意味は、不動産と一緒に、賃借人との契約を新たな所有者に引き継ぐことで、賃借人は、原則として、家賃や入居の条件を、従前のままで住み続けることができます。
　不動産の売買は、売主と買主の間の問題なので、現在賃貸している居住者との契約の内容を左右することはできません。賃貸中の現在の入居者との契約を引き継ぎたくない場合は、居抜き物件ではなく、大挙してもらう必要がありますが、その為には相応の立退き料などが必要です。
　多額の立退き料というと、法外に感じるかもしれませんが、今住んでいる入居者が新しい家に引っ越すための初期費用や引っ越し代など、そのまま住んでいたらかからない予定の費用だけでも数十万円から時には100万円を超えることもあるので、全部が今の入居者の臨時収入になるわけではありません。
　そこで、立退き料を払ってまで空室にして売却するよりも、居抜きのまま売却をする方が、費用をかけて立退きをして、すぐに売れなければ収入も途絶えるというリスクを取るよりもリーズナブルです。
　居抜きで譲渡すれば、引き渡しの当日分まで、途絶えることなく家賃収入が入ってきます。
　また、敷金や保証金については、将来入居者が退室するときに清算をするので、元の所有者から新しい所有者に引き継いでおく必要があります。
　敷金や保証金の金額は、賃貸契約書で確認をして、売主が買主に譲り渡しておくべき金額を、不動産の売却代金から差し引いて清算します。
　ところで、居抜き物件の売買は、不動産自体の資産価値よりも、家賃収入を基準した投資の性格があります。
　購入した新しい所有者は、今の入居者が退去するまでは、自分で住むなどの利用ができないので、投資額に対する家賃収入の利回りを重視します。
　たとえば、2000万円で購入した物件で、毎月10万円、年間120万円の収入があれば、投資利回りは6%と評価されます。
　居抜きで、投資利回りで売買する場合と、空室で、不動産の資産価値で売買する場合では、想定される取引金額は異なり、一般的には空室の場合のほうが高く取引されます。
　しかし、立退き料を払う経済的負担や、立退きをした後に売れなければ、収入がないまま持ち続けるリスクと、売買当日まで家賃収入が途絶えないメリットを、居抜きと空室の場合の取引価額の差額とを比較して、有利な方法で譲渡するようにしましょう。