居抜き店舗を見極めて効率よく開店する
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居抜き店舗を見極めて効率よく開店する
居抜き店舗とは
近年になり「居抜き店舗」という言葉がテレビなどのメディアで取り上げられることが多く、よく聞かれるようになりました。一体どのようなものなのでしょうか。通常、今までその場所を使用していたテナントが退去する際には物件のオーナーとの間で原状回復義務を結んでおり、内装や造作などを全て解体し、賃貸契約を行う前の状態に戻しておくことが必須条件となります。しかし、居抜き店舗はこれらを行っておらず内装や造作はそのまま、加えて使用していたテーブルや椅子、厨房機器などもそのままとなっている状態のものもあります。居抜き店舗には、明確な基準はなく様々な状態のものがあり、上記のようなほとんどが「以前のテナントが使用していた状況そのまま」というものもあれば、「内装のみを残して備品類は撤去している」などとそれぞれ異なっています。
退去をしたいテナント側からすれば、原状回復にかかる費用が抑えられることが魅力となっていますし、上手くすれば造作物や備品を次のテナントに売却することも出来るケースもあるので、そうなれば収入に繋がる可能性も出てきます。一方、その物件を所有しているオーナー側から見れば近年は居抜き店舗の需要は高い為、次のテナントが見つかりやすいといったメリットがあります。
居抜き店舗の魅力
それでは、新しく店舗を構えたい側から見た居抜き店舗の魅力を紹介しましょう。この居抜き店舗が登場するまではお店を開くとなれば、何も設備などがないコンクリートが打ちっぱなしにされている状態の物件を借りて一から全て造作したり内装を整え、そして備品を準備するのが当たり前でした。この状態ですと、当然ながら新規開店やお店の移転にはかなりの費用が必要となってきます。しかし、これが居抜き店舗となると、自分の好みや理想などをある程度妥協出来るのであれば、また始めから全ての準備が整っていれば初期費用を抑えることが出来るというのが最大のメリットであり魅力となります。上手に物件を探すことが出来れば、一から開店準備を行う予算より半分以下に抑えることも可能なケースも存在しています。初期投資を抑えられると、当然ながら経営における黒字転換に早くたどり着くことになります。
次に挙げられるメリットとしては、開店までの準備期間を短くすることが出来るということです。一から業者にお願いして内装や造作を行えば、当然工事にかかる期間が必要になります。しかし、「ある程度出来上がっている」もしくは「そのまますぐにでも使えるような物件」であれば、工期は当然短縮されることになります。また、それに伴う業者の手配や、備品もそのまま譲り受けることが可能なようであれば、それらを購入する為の時間や手間も省略させることが出来ます。
居抜き店舗の探し方と注意点
ここまでは居抜き店舗のメリットを述べてきましたが、当然物事にはデメリットも存在するものです。ここからはデメリットについてもご説明していきます。先に軽く触れましたが、まず店舗の間取りやデザインなどが予め決まってしまっている為、自分の好みに寄せることが難しいことが挙げられます。
次に、以前入っていたテナントの持つイメージが、良くも悪くも影響を及ぼす可能性があるということです。他にも、譲り受けた備品などが経年劣化の為、使い始めてから間もなく壊れてしまったという事も有り得ます。これらのデメリットも知った上で、条件を比較しながら物件を探すことが重要になります。
居抜き店舗が登場し始めた当初はもっぱら飲食店の物件でしたが、近年になってその幅は広がり美容室やエステサロンといったものも登場するようになりました。また、病院に関しても、居抜き工事を行って新規開院を果たしているところも数多く見られるようになっています。
それでは、良質な居抜き店舗を探すにはどのようにすれば良いのでしょうか。
インターネットで出店したい地域名と「居抜き店舗」や「居抜き物件」といったキーワードを入力すると、取り扱いをしている不動産会社のホームページを見ることが出来ます。そこから、自分が探している条件に合っている物件を調べていくつかピックアップし、調べていきます。ここで注意をしたいのが、条件に合う物件が見つかったとしても注意して見ておきたいポイントがあるということです。
まず、価格が適正であるかの判断を行う必要があります。自分で造作や内装をしなくて良い分、価格が高めになっていても当たり前と思わず、しっかりと自分で原状の価格と仮に一から用意した際の差を鑑みて検討することが大切です。
次に、何故その物件が居抜き店舗となっているかの理由を知ることも大切です。「立地条件が良くないのか」「それとも営業不振だったのか」などの理由を知ることによって、経営のリスクを軽減することにも繋がります。良心的なサイトでは、居抜き店舗を探すにあたってのチェックポイントを掲載しているようなところもありますので、これらを活用して、失敗のない理想とする物件を探してみて下さい。
