居抜き店舗の売却についての気になる点を記載します！
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居抜き店舗の売却についての気になる点を記載します！
居抜きを理解することから始めよう
居抜き店舗の譲渡や売却、そして購入からの改築など、飲食店や物販店などのお店を開こうと考えている方々にとって頻繁に使われるワードとなったのが、「居抜き」という言葉です。そもそも、この居抜きとは電気設備や空調設備、そして内装設備や家具などの必要な道具や器具がある程度揃っている状態のことで、状況次第では今すぐにでも新装開店ができる店舗となっております。ただし、自分好みのお店にしたいと考えた場合は、そこからある程度の改築や改良作業が必要になるので多少の時間は必要でしょうが、居抜きであれば開業までの時間が圧倒的に短くなることでしょう。稀に勘違いする人もいるのですが、お店の看板などを切り替えるだけで開業できる状態とは必ずしも限らないので注意してください。
これとは逆に、テナント事業主が撤退するときに解体工事などを行って、今まで使っていた状態をすっきりと無くしてコンクリートのうちっぱなしにした状態を「スケルトン状態」と言います。これからお店を開く側の立場になるのでしたら、覚えておいたほうがいいでしょう。昔はこのようにスケルトンに戻すことが当たり前だったので、かなりの費用がかかり、店舗を売ろうと考えていた人たちの足を引っ張っていました。
そのような人たちの救世主的な立ち位置に登場したのが、この居抜き物件です。スケルトン物件にするために発生する費用を抑えられるということは、売る側もコスト削減に繋がりますし、買う側も初期投資を減らすことができるのでお互いメリットがあるということです。
居抜き物件を売却するメリットについて
居抜き店舗を売却するメリットは、先ほども記載したように解体費用を節約することができること、そして一部の造作譲渡による収入を得られる可能性があるということです。また、引き渡しが決まった日にちの直前までは通常通りに営業をすることが可能なケースもあり、負担軽減という部分では非常に大きなメリットとなります。
そのテナントを借りる側のメリットとしては、初期投資が少なくなる、つまりランニングコストを抑えられるので黒字転換もしやすくなり、先を読めた活動がしやすくなるという点があります。オーナー側からすれば、空室期間が無くなるので賃料が減少してしまう確率が上がるというのは大きなメリットと言えるのでは無いでしょうか。元店舗主、新たな店舗主、オーナー側の3点から大きなメリットが出てくるという素晴らしいシステムとなっています。
しかし、デメリットもあります。それはその店舗を売ろうと考えている人側のお店のイメージをそのまま受け継ぐことになるということです。そのお店が人気店だった場合、他のお店をオープンすると「お店のイメージは似ているけどまったく違うお店」という評判になりかねないですし、そのようなイメージが先行することで悪影響に転向してしまうこともあるでしょう。また、借りようと思っていた店舗に悪いイメージが付いてしまっていた場合は、その悪いイメージが新しい店舗に影響を与えてしまい、マイナススタートとなってしまうことがある場合もありますが、メリットの部分のほうが大きいため居抜き物件を利用する人が増えているのです。
売却する側も買い取る側になって考える
コンクリート打ちっぱなしによるスケルトン状態ではなく、居抜き店舗での譲渡や売買が最近になって増えている理由は、先ほど記載したようにコスト的なメリットが非常に大きいという部分があるでしょう。しかし、居抜き物件にまつわるトラブルなどもあり、不安を感じてしまった人もたくさんいると思います。その裏にあるのが、あくまで居抜き物件でのやり取りは少数派なのでガイドラインが作られていないという実情でしょう。
要するに、必要な書類やルール作りは不動産会社が独自に行う必要があるということです。居抜き店舗の取引には、店舗不動産に関する賃貸借契約と内装などの設備に対する売買契約となるのですが、後者の設備や機器に対する売買契約、いわゆる付属資産売買契約には宅建業法に規定がないのです。賃貸借契約のみなら宅地建物取引業法があるので、ある程度の義務が整っており法整備もあるので心配はいらないのですが、規定がない部分に関してはグレーゾーンが多すぎることでトラブルに繋がってしまうことがあるのです。
このようなトラブルは、お店を売却した後で発覚して続くこともあるので、必ず売る側もしっかりと最低限度の知識は持って立ち回るようにしてください。虚偽の報告などはあからさまな悪意のある所業なので、やる人は少ないでしょうが、そのような悪意のある行為以外の細かい部分でひっかかっている人がたくさんいます。そうならないようにするためにも、清掃状態もしっかりとこなして渡せるようにしてください。ひどい人ではごみを捨てないでため込んでおさらばしてしまう人もいるようですが、トラブルの素となるので絶対にマネしないようにしましょう。特に、前日まで働いている状態で売るという考えがある人は、清掃を怠るとトラブルに繋がることがあるので、その後のトラブル防止対応は真剣に行ってください。
