居抜き店舗はいい面も悪い面もある物件です
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居抜き店舗はいい面も悪い面もある物件です
居抜き店舗とはどういう物件？
今の時代、不況が続き、人気だったレストランやカフェなどが経営していけなくなることが増えてきました。いつの間にか閉店しているという事も多かったのですが、最近は少しずつ、持ち直しているようです。都市部では新しいお店が出来たり、しばらくすると別のお店に変わっていたりして、入れ替わりがとても激しく、現代はどんなお店も経営していくのは本当に大変なんだろうと感じるようになってきました。レストランやカフェ、その他物販店や美容室等が経営不振でお店を閉めて、その後、お店のドアなどに「居抜き店舗」などと書かれ、不動産業者などが物件として広告していますが、この居抜き店舗とはいったいどういう物件なのか、みなさんはご存知でしょうか。
居抜き店舗というのは、前利用していたテナントのまま、内装、設備などをそのままに活かした物件という事です。つまり、新たに内装する必要も設備を導入する必要もなく、また飲食店だった居抜き店舗などは食器類なども残っていることが多く、ちょっとした準備ですぐに営業できるという物件です。ただ、内装や設備がちょっと残っているだけという状態でも、居抜き物件と表現されることもあるので、居抜きだからといって即営業できるのかというとそういったこともありません。通常、店舗などの物件は賃貸借契約において、テナントが退出する際、内装などを解体し、お店が営業する前の現状に回復する「スケルトン状態」にすることが求められます。スケルトン状態というのは、コンクリートの打ちっぱなし状態を言います。しかしもし、次にそのテナントに入る業者が、同業者の場合、解体せず内装や設備などを活かし、そのまま有効活用する事も出来るのです。そこで、その物件のオーナー様に了解を得て、退出する際、次の借り手を探すということが居抜き物件の基本的条件となっています。
居抜き店舗の造作譲渡を知っておこう
テナントから退出する時、利用していた業者は通常、内装等の解体工事を行いスケルトン状態にしてオーナーに返す必要がありますが、同業者が入るという事なら居抜き店舗という事で設備や内装をそのままにできます。退出する時、解体工事等の費用を出さなくてもいいという事なら、造作、設備などについて無償で引き渡します、という事もあります。ただ利用していた設備、またレストラン等なら食器等高価な物だった場合、買い取りを希望する業者もいます。この時、話し合いにおいて内装や設備、備品等を売買するという事を造作譲渡といいます。
新しくテナントに入る業者は、このテナントのオーナーと賃貸借契約を締結しますが、その契約とは別に前テナント利用業者との間に、造作譲渡契約、もしくは資産譲渡契約を締結します。これにより、以前テナントを利用していた業者は利用していた設備等を売買する事ができ、新しくテナントを利用する業者は設備や備品等、購入したものを利用できるようになります。
以前は居抜き店舗の多くがレストランなどの飲食店だったのですが、近年では、美容室、エステなどの美容系の店舗やクリニック、診療所等の居抜き店舗も多くなっています。美容室にしてもエステにしても、利用する器材もそうですし、内装などに費用をかけていることも多いので、居抜きで利用できる方が、開業資金をかなり少なく抑えることができるのです。こうしたことを考えると、居抜きは非常にいい物件と感じますが、悪い面もあります。両面を理解し、居抜き物件をしっかりと見学に行きましょう。環境等も考慮して利用すべきかどうか判断すべきです。
居抜き店舗のいい面、悪い面
居抜きの店舗は前に利用していた業者にとっては解体工事の費用を浮かすことができますし、設備や備品を売却する造作譲渡を行う事で収入を得られますのでメリットと言えるでしょう。また備品や設備をそのまま次の利用者に造作譲渡するのですから、その設備や備品などを利用して引き渡しまで営業ができるというメリットもあります。テナントのオーナーからすれば、テナントの家賃収入が途切れることなく賃貸が次の利用者に引き継がれるので損がありません。新規利用者にとっても設備投資などの費用が必要ないのですから、営業開始にかかる費用を安く抑えることが可能で、コストという面にとっていずれもメリットとなります。
ただ次に利用する業者は、前の利用者のお店の評判がそのまま次のお店の評判となる可能性もありますし、あまりよくない噂があったお店を引き継ぐ場合、居抜きのままだと営業する事へのリスクも伴います。どのようにしてこうしたイメージを払しょくするか、といった対策を考える必要もあります。同じような業態で営業するという場合、設備なども同じようなものでいいのですが、次の利用者の営業にそぐわないような設備の場合、リフォームなどが必要になり、また新たな設備が必要になるという事もあります。そうなると、二重に費用を支払う事にもなりますので、居抜き物件について詳しく調べておくことも必要でしょう。メリットもデメリットも存在するという事を居抜き物件の利用を考える業者はしっかりと把握し、その上で営業する事へのリスクを低く抑えることができるか、十分に検討すべきです。
